2016物業管理師管理實務演練題

　不定項選擇題

1、回答題：

某建設單位通過招投標取得物業項目，並聘請了物業服務企業擔任項目的物業服務顧問，幫助解決前期的物業服務問題。在服務過程中，物業服務企業在以下方面提供了建議和意見：(1)項目的結構佈局，公共配套建築、設施、場地的設置和要求。(2)項目定位、物業管理的思路、框架、模式的選擇。

以下關於早期介入的說法錯誤的是( )

A.新建物業竣工之前，建設單位引入的物業服務諮詢活動

B.從業主使用、建設單位利益角度提供建議

C.以便物業更好地滿足業主的需求，方便物業服務工作

D.對於物業服務企業提出的建議，建設單位可以不採納

　簡答題

2、 某市的一個花園小區入住不到1年，其園林設計得了景觀設計大獎。但入住3年多後，物業服務企業管理人員發現業主、物業使用人爲了抄近路，在綠化帶走出了一條小道，儘管物業服務企業多次補種植被，並在小道入口處增設了愛護綠化警示標誌牌及護欄，但依然收效甚微。後來物業服務企業管理人員經過分析，瞭解到業主抄近道是因爲原設計園路不合理，不便於業主出行。發現此問題後，物業服務企業管理人員採取了“疏”的方法，在已踩出“路”的地面鋪設石板路徑，既方便了業主、物業使用人，又保護了園林景觀。

請回答下列問題：

20.物業環境管理的基本要求是什麼?

21.分析案例並結合實際思考小區園林設計的前提是什麼?

22.物業綠化管理的內容包括哪些?

23.物業綠化日常管理的主要內容有哪些?

3、 某物業項目位於我國某沿海城市，總建築面積達35萬m2，屬中高層住宅物業，項目分兩期建設，是當地最大的住宅建設項目。整個小區的建設申報了國家安居示範工程小區，是該市重點工程之一，備受當地居民和政府的關注。建設單位爲把這個項目建設經營好，在項目的立項階段就選聘了一傢俱有豐富經驗的物業服務企業，並由其負責該項目物業服務的早期介入工作。

請回答下列問題：

18.物業服務企業早期介人有何作用?

19.在可行性研究階段，物業服務企業早期介入的工作內容包括哪些?

20.物業服務企業早期介入的必要性是什麼?

21.在建設階段，物業服務企業早期介入的.內容是什麼?

4、甲、乙兩個物業服務企業，在某市分別承擔了不同區域的兩個居民小區的物業服務。甲物業服務企業由於自身管理制度的完善，爲小區創造了優美的環境，得到了業主的一致好評，也爲周圍的居民帶來了良好的環境效益。乙物業服務企業由於自身物業管理不當所帶來的髒、亂、差等影響環境問題，不僅給物業管理區域內的業主和使用人帶來不便，也給相鄰區域帶來不好的影響。

請回答下列問題：

17.物業環境管理中，清潔衛生服務的內容有哪些?

18.日常保潔的基本方法包括什麼?

19.日常清潔衛生管理制度的主要內容是什麼?

20.高層小區及寫字樓清潔衛生日常管理的檢查要點包括哪些?

5、某住宅小區2000年交付使用。物業服務企業已對該小區投保公衆責任險。 2010年，該小區1號樓部分自來水主管道開始出現漏水，物業服務企業採取抱箍堵漏措施維修。2011年4月起，漏水大範圍爆發。經鑑定，簡單封堵已不能解決問題，應逐步更換主管道。由於維修改造方案未確定，更換工作被擱置。 2011年10月的一天，該樓業主張某家發現天花板被泡：物業服務企業緊急搶修，發現樓上自來水主管道漏水，須鑿開樓上業主李某家廚房牆壁更換該段主管，經協商業主李某同意。

問題：

1、造成張、李兩家相關損失的責任主體是誰?簡要說明理由。

2、賠償和維修張、李兩家的費用應由誰承擔?簡要說明理由。

3、如果大面積更換自來水主管道，費用應該由誰承擔?簡要說明理由。

6、【 典型考題•案例題】

某物業項目年度績效指標體系如下表所示。

2012年年末，經項目績效總結，形成如下結果：淨利潤實現24萬元，物業管理費收繳率爲97%，住戶滿意度指數爲85，工作計劃完成率爲97%，建立並實施項目質量管理體系的成熟度爲40%，員工滿意指數爲96，員工能力提升的成熟度爲55%。(基準值匹配基礎分爲50，目標值匹配基礎分爲75，挑戰值匹配基礎分爲100)

問題：

1、計算該項目各單項指標的績效分數

2、計算該項目2012年績效分數

7、某住宅小區交付使用已有8年，該小區1號樓自來水主管道老化，發生大範圍漏水，危機房屋安全，物業服務企業向業主委員會提出列支住宅專項維修資金。

問題：

1、在本案例，住宅專項維修資金使用包括哪些程序?

2、簡要介紹互轉業主大會管理前住宅專項維修資金使用的基本程序。

8、某超高層辦公樓產權屬單一業主，分散出租。該辦公樓採用中央空調製冷，運行時間爲每年5月1日至9月30日。空調能源費按每月每平方米實行定期收費，由物業服務企業收取，盈虧包乾。一傢俱有國家備案資質的節能服務公司來本大廈調研後，提出可實行合同能源管理模式實施節能管理。方案主要內容如下：

方案主要內容

由節能服務公司出資，採用一種經實驗室論證成功的創新技術改造空調設備(主要是主機及其配套設備)：改造工程時間自今年2月25日起實施，週期60天(若出現改造工程逾期情況，節能服務公司將提前10天告知);預計改造後空調節能率可達30%，節省的能源費用按8：2的比例在節能服務公司與物業服務企業之間進行分配，合同期爲6年。

問題：

1、根據上述條件，本方案實施中，業主和物業服務企業可能遭遇的重大風險是什麼?簡要說明理由。

2、若實施節能改造，被更換拆除的設備設施處置權歸誰所有?簡要說明理由。

3、業主提出：同意上述節能改造方案。但在合同期滿後，節省的能源費用應歸業主所有。此要求是否合理?簡要說明理由。

9、某住宅項目由建設單位建設，擬採用公開招標方式選聘物業服務企業， 2013年10月10日在當地政府規定的招標信息網上發佈招標公告。招標文件中規定投標文件提交截止日期爲10月18日，通過資格預審，有30家投標申請人符合合格，建設單位從中選擇了4家參與評選。其後，建設單位成立了一個由3名建設單位代表和3名物業管理專家組成的評標委員會進行評標，經過標書評審，A投標人因報價最低被確定爲中標候選人。發出中標通知書後，建設單位和A投標人進行了合同談判，希望A投標人能再降低費用，並幫助完成竣工驗收工作。經談判後雙方達成一致：幫助完成竣工驗收工作，並降價3%。

問題：

1、根據本案例提供的材料，該項目的招投標工作有哪些不當和錯誤?

2、根據該項目具體情況，簡要說明物業項目招標的一般程序。

10、某物業項目處於施工建設階段，爲促進銷售，建設單位擬通過公開招投標聘請專業物業服務企業提供早期介入諮詢服務。A物業服務企業通過壓低物業服務費和提供超值服務的承諾獲得了該項目。A企業組建了由一批由工程技術人員構成的早期介入小組，並隨即制定了早期介入工作方案，內容主要包括：物業管理用房的設置與要求;物管服務收費標準及方法的確定;相關技術資料及文件的收集;設施設備安裝調試的跟進與現場施工跟蹤等。

問題：

1、根據本案例提供的材料，A企業的早期介入工作有哪些不當和錯誤?

2、根據該項目具體情況，列舉早期介入工作的主要內容。

3、根據該項目具體情況，分析項目早期介入存在的風險。